지분형 모기지란? 내 집 마련의 새로운 해법이될까?

 

 

최근 부동산 가격 상승과 고금리 여파로 내 집 마련이 갈수록 어려워지는 가운데, 정부와 공공기관이 새로운 형태의 주택 금융 상품을 선보이고 있습니다. 그 대표적인 예가 지분형 모기지(Shared Equity Mortgage)입니다.

이 글에서는 지분형 모기지가 무엇인지, 어떻게 작동하는지, 장단점은 무엇인지, 그리고 어떤 사람에게 적합한 제도인지 자세히

살펴보겠습니다.

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✅ 지분형 모기지란?

**지분형 모기지(Shared Equity Mortgage)**는 주택 구입자가 집값의 일부만 부담하고, 나머지 금액은 정부나 공공기관이 지분

투자 형식으로 지원하는 제도입니다.

즉, 집값 전체를 대출로 충당하는 대신, 공공기관이 일부 지분을 소유하게 되며, 나중에 주택을 팔거나 소유권을 전환할 때 시세차익을 해당 지분율만큼 분배하게 됩니다.

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💡 어떻게 작동하나요?

예를 들어, 5억 원짜리 아파트를 구매하고 싶지만 본인 자금과 대출 한도로 3억 원만 가능한 경우, 나머지 2억 원은 공공기관이 지분 형태로 지원해줍니다.

• 주택가격: 5억 원
• 본인 부담: 3억 원 (자기자금 + 대출)
• 공공기관 지분 투자: 2억 원 (40%)

이후 주택 가격이 6억 원으로 상승해 매도하게 되면,

• 매매 차익 1억 원 중 40%인 4천만 원을 공공기관이 가져가게 됩니다.

이런 구조이기 때문에, 초기 자금 부담을 줄이면서도 주택을 소유할 수 있지만, 나중에 발생할 수 있는 시세차익 일부는 나누어야

합니다.

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🔍 지분형 모기지의 장점

1. 초기 자금 부담 완화

높은 집값과 대출 규제 속에서 자기자본이 부족한 실수요자에게 실질적인 도움을 줍니다.

2. 대출 이자 부담 ↓

공공기관이 지분으로 참여하기 때문에 전체 금액을 대출받지 않아도 되고, 이자 부담이 상대적으로 적습니다.

3. 자산 증식 가능성

전체 집값 상승분 중 일부만 공유하므로, 여전히 내 자산 가치가 함께 상승할 수 있습니다.

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⚠️ 지분형 모기지의 단점

1. 시세차익 공유

집값이 많이 올라 시세차익이 크게 발생할 경우, 이를 공공기관과 나눠야 한다는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

2. 소유권 일부 제한

법적 소유권은 구입자에게 있지만, 실제로는 공공기관과 공동 소유 개념이기 때문에, 전매 제한, 임대 제한 등의 제약이 존재할 수 있습니다.

3. 매각 시 제약

집을 팔거나 전매할 때 공공기관과 협의가 필요하며, 특정 조건이 붙는 경우가 많습니다.

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👨‍👩‍👧‍👦 누가 이용하면 좋을까?

• 생애최초 주택 구입자
• 신혼부부 및 다자녀 가구
• 소득이 낮지만 자산 형성을 원하는 청년층
• 자기자본은 부족하지만 장기적으로 내 집 마련을 원하는 실수요자

특히 서울이나 수도권처럼 집값이 높고 대출 규제가 심한 지역에서 내 집 마련이 어려운 사람들에게 실질적인 대안이 됩니다.

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📝 정부의 지분형 모기지 정책 예시

구분내용

지원 대상	무주택 실수요자 (소득, 자산 기준 충족)
지원 방식	공공기관이 10~40% 지분 참여
금리	일부 대출 필요 시 낮은 고정금리 제공
상환 방식	매각 시 공공지분에 해당하는 시세차익 정산
제한 사항	전매제한, 임대 불가 등 요건 있음

 

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📌 결론

지분형 모기지는 '집값은 비싸지만 내 집을 갖고 싶은 사람들'에게 중요한 선택지가 되고 있습니다. 다만, 단순히 자금 지원만

바라보기보다는, 장기적인 자산 전략과 주택시장 흐름까지 고려해 신중하게 접근해야 합니다. 그리고 가계 대출의 증가와

집값 상승을 유발하지는 않는지 정부는 정책의 부작용을 고려해야할것 같습니다.